Реформування земельних відносин в Україні здійснюється з 1991 року. Основним принципом, який визначив напрями реформування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб’єктності права власності на землю.

Але, у зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель, в Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу), який обмежує конституційні права власників земельних ділянок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III: "Власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину”. Мораторій постійно подовжується навіть не зважаючи на те, що його існування стримує створення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем призводить до нагромадження нових.

Формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні. Протягом півтора десятиріччя точаться дискусії щодо цього питання. Але суспільство і більшість політичних сил визнають неминучість формування ринку земель сільськогосподарського призначення за умови належного нормативно-правового забезпечення засад його функціонування.

Серед негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення можна виокремити основні:

1) стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;

2) концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробською роботою;

3) отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;

4) блокування процесів створення крупнотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до СОТ кардинально знижує конкурентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;

5) зниження інвестиційної привабливості аграрного сектору української економіки, пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.

Необхідність стримування повноцінного включення земель сільськогосподарського призначення у економічний оборот на ринкових засадах багатьма політичними силами обґрунтовується потенційною небезпекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру, зокрема:

1) скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме свої наслідком "обезземелення” селян та утворення "латифундій” латиноамериканського типу з найманими працівниками. Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, що передбачені, перш за все, проектом Закону України "Про ринок земель”, яким встановлено обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, діючим Законом України "Про захист економічної конкуренції”, а також завдяки ефективному нагляду за ринком земель з боку Антимонопольного комітету України. 

2) відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану. Запровадження передбаченого проектом Закону України "Про ринок земель” продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища, а також може бути додатково зменшений у разі запровадження відстрочення набрання чинності договорами відчуження земельних ділянок із правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору протягом певного строку;

3) концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача. Слід підкреслити, що такий ризик буде несуттєвим, оскільки зацікавленість комерційних банків у цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним законодавством підлягають продажу на публічних торгах;

4) виникнення явища "спекуляції” земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянтами із метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зростання вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію. Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню підготовлених змін до Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито” щодо запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача, в розмірі від 60 відсотків від нормативної грошової оцінки при відчуженні на п‘ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік;

5) неконтрольована зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель. Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння земель за останні роки вже зазнали урбанізації та переведення у відповідні категорії земель.

Для подолання таких негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, як стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, проектом Закону України "Про ринок земель” пропонується утворити державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності, одним з основних завдань якої є проведення землеустрою, консолідація та забезпечення охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності.

З огляду на нейтралізацію вищезазначених ризиків і враховуючи величезну важливість прийняття Закону України "Про ринок земель” його принциповими завданнями можна вважати:

• законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання ринку земель;

• запровадження механізмів попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку земель, пов’язаних із продажем земельних ділянок за заниженими цінами, а також досягненням суб’єктами ринку монопольного (домінуючого) становища;

• деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здійснюватися відчуження речових прав на земельні ділянки;

• попередження спекулятивних операцій із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Прийняття закону України "Про ринок земель” із урахуванням запропонованих підходів дозволить створити правові передумови для запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, який передбачатиме обмежене державне регулювання процедури відчуження власниками речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що забезпечить запровадження ринкового економічного обороту речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення із одночасною мінімізацією його потенційних негативних суспільно-економічних наслідків.

Тому зараз необхідно докласти зусиль для кінцевого доопрацювання та подання на розгляд парламенту проекту закону України "Про ринок земель”, що дозволить максимально пришвидшити формування законодавчої бази ринкових земельних відносин.

Запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення та його ефективного державного регулювання в Україні дозволить забезпечити реалізацію цілої низки важливих на сьогодні проблем, зокрема:

1) повноцінна реалізація права приватної власності та інших прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення усіма суб’єктами земельних відносин;

2) створення сприятливого ринкового середовища, що забезпечує постійний перехід речових прав на нерухоме майно до найбільш ефективних власників;

3) кардинальне підвищення інвестиційної привабливості сільського господарства;

4) раціональний перерозподіл та оптимізація використання земель сільськогосподарського призначення;

5) встановлення об’єктивної ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення у процесі їх економічного обороту;

6) підвищення ефективності використання природно-ресурсного потенціалу земель сільськогосподарського призначення та забезпечення стратегічної продовольчої безпеки держави;

7) безперешкодний доступ громадян до землі як ресурсу людського розвитку;

8) збереження та створення робочих місць у сільській місцевості;

9) покращити транспарентність земельних відносин;

10) стимулювання розвитку інститутів громадянського суспільства у питаннях захисту прав власників земельних ділянок.

В цілому ж можна констатувати, що світовий досвід показує, що регулювати ринок земель набагато ефективніше, ніж заганяти його "в тінь”. Законодавство багатьох європейських країн передбачає існування системи регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, маючи, з огляду на характерні історичні чи національні особливості, економічну чи соціальну ситуацію в кожній країні, свої відмінності.