У багатьох чинних нормативно-правових актах України вжито термін багатоквартирний будинок. Цей термін є навіть в назві закону [1]. Але законодавець так і не визначив: який будинок треба вважати багатоквартирним? Скільки в ньому повинно бути квартир? Досі частково чинне Положення часів СРСР [2, п. 1] розрізняє дві категорії житлових будинків - багатоквартирні та одноквартирні. Чи відповідає такий поділ сучасним нормативним документам? Спробуємо розібратися.

     У повсякденній мові слово будинок уживають у двох значеннях [3, с. 100]:

     1. Будівля, призначена для житла.

     2. Науковий, культурно-освітній, побутовий та інший заклад, установа, а також будівля, де він (вона) міститься. Будинок відпочинку. Будинок культури. Дитячий будинок. Пологовий будинок.

     Для забезпечення однозначності в нормативно-правових актах та інших нормативних документах вживають термін житловий будинок. Поняття житловий будинок, квартира, житлова кімната визначено в нормативно-правових актах:

Український термін та російський відповідник Визначення поняття

Житловий будинок рос. жилой дом [4, ст. 288] Будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання.

Примітка 1. Є об'єктом права власності [5, ст. 380].

Примітка 2. Згідно з [6, п. 3.7] житловий будинок містить одну чи кілька квартир та необхідні приміщення.

Примітка 3. Раніше в цьому значенні помилково вживали термін жилий будинок. Але, як пояснено в [7, с. 89] житловий будинок -це будинок, призначений для проживання людей (хоча певний час він може бути незаселений), а жилий будинок - це будинок, у якому живуть люди, заселений (хоча іноді люди змушені жити також у нежитлових будинках, тобто не призначених для проживання).

Квартира рос. квартира [4, ст. 289] Ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Примітка 1. Є об'єктом права власності. [5, ст. 382]

Примітка 2. Згідно з [8, п. 1.1] квартира повинна бути відділена від інших суміжних приміщень стінами без отвору або глухими перегородками та мати самостійний вихід на сходову клітку, коридор загального користування, у двір чи на вулицю. Квартирою в житлових будинках коридорного типу з окремими кімнатами, які виходять у загальний коридор, уважають комплекс кімнат із загальною кухнею для них на кожному поверсі з кожного боку сходової клітки в яких проживають сім'ї або одинаки.

Примітка 3. Згідно з [6, п. 3.2] квартиру вважають комунальною, якщо в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів.

Житлова кімната рос. жилая комната Частина квартири, відокремлена від інших приміщень тієї самої квартири стінами або постійними (непересувними) перегородками та яка має з ними внутрішнє сполучення й розміри, достатні для розміщення ліжка дорослої людини, а висота стелі не менше 2,5 метра.

Примітка. До числа житлових кімнат не включають кухні, коридори, ванні кімнати, комори та інші підсобні приміщення квартири. [6, п. 3.2].

     З 01.01.2001 р. в Україні набрав чинності класифікатор [9], який на рівні чотирьох класифікаційних угруповань "розділ - підрозділ - група - клас" повністю відповідає Класифікації типів споруд Євростату (СС). На рівні п'ятого класифікаційного угруповання "підклас" класи будівель та інженерних споруд деталізовано з урахуванням вимог національної економіки та статистики. З уведенням у дію [9] в Україні втратила чинність група 45.6 - "Будинки, будівлі, промислові та інженерні споруди" класифікатора [10]. Тому на рис. 1 наведено класифікацію будівель та інженерних споруд за класифікатором [9], причому різні угруповання подано з різним ступенем деталізації: найдетальніше групи 111 та 112.

(Щоб вивести рисунок на окремий лист - натисніть на рис. кнопкою миші)

Рис. 1 Класифікація споруд за ДК 018

     По-перше, зауважимо, що в [9] є підрозділ "будівлі житлові" (рос. здания жилые). Порівнюючи склад класифікаційних угруповань цього підрозділу з наведеним вище визначенням поняття житловий будинок (рос. жилой дом) з [5, ст. 380], можна зробити такий висновок. Поняття житлова будівля ширше, бо воно охоплює три групи. Дві з них, а саме: "Будинки одноквартирні" (111) та "Будинки з двома та більше квартирами" (112) повністю відповідають поняттю [5, ст. 380], оскільки ці будівлі та їхні окремі частини можуть бути об'єктом права власності. А будівлі третьої групи "Гуртожитки" (113) не відповідають поняттю [5, ст. 380], оскільки гуртожитки призначено для тимчасового проживання, а тому їхні окремі частини (кімнати) не можуть бути об'єктом права власності мешканців. Через це гуртожитки не можна вважати житловими будинками.

     По-друге, спарені або зблоковані будинки з окремими квартирами, що мають свій власний вхід з вулиці за європейською традицією вважають одноквартирними.

     По-третє, два угруповання (підкласи) "будинки багатоквартирні масової забудови" (1122.1) та "будинки багатоквартирні підвищеної комфортності, індивідуальні" (1122.2) відповідають тільки п'ятому рівню класифікації. З цього можна зробити висновок, що поняття багатоквартирний будинок немає в Класифікації типів споруд Євростату (СС), а введено, виходячи з вітчизняних традицій. Такі будинки входять до класу "будинки з трьома та більше квартирами". Отже, за [9] багатоквартирними є будинки з трьома та більше квартирами як масової забудови, так і індивідуальні, підвищеної комфортності. Зауважимо, що в окремий підклас виділено житлові будинки готельного типу, тобто розробники [9] не вважають їх багатоквартирними будинками.

     Залежно від кількості поверхів багатоквартирні будинки поділяють на малоповерхові (1-4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище) [11, п. 2.1].

     У присвяченому лише багатоквартирним будинкам законі [1, ст. 1], визначено декілька понять, які, на нашу думку, можна поширити на всі будинки з двома та більше квартирами. Пропонуємо такі терміни та визначення понять:

Український термін Визначення поняття

конструктивні елементи будинку Частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціювання (фундамент, тримальні стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їзна група тощо)

технічне обладнання будинку Інженерні комунікації та технічні пристрої, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, протипожежне обладнання, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільчих щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території)

допоміжні приміщення будинку Приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, коляскова, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення)

прибудинкова територія Територія навколо будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування будинку

Висновки.

     1. З 01.01.2001 р. в Україні набрав чинності класифікатор [9], який на рівні чотирьох класифікаційних угруповань "розділ - підрозділ - група - клас" повністю відповідає Класифікації типів споруд Євростату (СС).

     2. Згідно з [9]

     а) поняття житлова будівля ширше, ніж визначене [5, ст. 380] поняття житловий будинок, бо крім будинків одноквартирних та з двома й більше квартирами воно охоплює також гуртожитки, які призначено для тимчасового проживання, а тому окремі частини гуртожитків (кімнати) не можуть бути об'єктом права власності мешканців. Через це гуртожитки не можна вважати житловими будинками;

     б) спарені або зблоковані будинки з окремими квартирами, що мають свій власний вхід з вулиці за європейською традицією вважають одноквартирними;

     в) багатоквартирними є будинки з трьома та більше квартирами, як масової забудови, так і індивідуальні, підвищеної комфортності;

     г) житлові будинки готельного типу виділено в окремий підклас, тобто їх не вважають багатоквартирними будинками.

           3. Залежно від кількості поверхів багатоквартирні будинки поділяють на малоповерхові (1-4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище).

Література.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 р. № 2866-III (з останніми змінами згідно із Законом України від 03.11.2005 № 3053-IV)

Положення про житлово-будівельні колективи та індивідуальних забудовників у містах і селищах міського типу Української РСР; Затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.1958 р. № 514 (редакція від 27.11.1992)

Великий тлумачний словник сучасної української мови (з дод. і допов.) / Уклад. і голов. ред. В. Т. Бусел. - К.; Ірпінь: ВТФ "Перун", 2005. - 1728 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 15-Ф3; последние изменения от 12.08.1996

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV (з останніми змінами згідно із Законом України від 22.02.2006 № 524-V)

Інструкція щодо заповнення державного статистичного спостереження за формою N 1-житлофонд (річна) "Житловий фонд"; Затв. наказом Держкомстату України від 30.04.2004 № 257

Пономарів О. Д. Культура слова: Мовностилістичні поради: Навч. посібник. - К.: Либідь, 1999. - 240 с.

Інструкція з ведення погосподарського обліку в сільських, селищних та міських радах; Затв. наказом Держкомстату України від 18.04.2005 № 95

ДК 018-2000 Державний класифікатор України. Державний класифікатор будівель та споруд (ДК БС)

ДК 016-97 Державний класифікатор України. Державний класифікатор продукції та послуг (ДКПП)

Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна; Затв. наказом Держбуду України від 24.05.2001 № 127 (з останніми змінами від 08.02.2006)

(c) Гінзбург М. Д., доктор технічних наук, професор,

Скорочений варіант консультації надруковано на шпальтах журналу в рубриці:

Нотатки термінолога.

Що таке багатоквартирний будинок? // Ринок інсталяцій, 2007. - № 2. - С. 61 - 62.

http://msu.kharkov.ua/tc/cons/bagato_kv.html